房屋未竣工验收即违法交付购房人能星空体育- 星空体育官方网站- 世界杯指定平台否排除执行？保全与执行

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　　阅读提示：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不动产无过错买受人排除强制执行需要满足的条件之一是，在人民法院查封之前已合法占有该不动产。司法实践中，买受人是否占有房屋是法院认定买受人能否排除强制执行时重点审查的内容之一，常见争议情形为房屋未经竣工验收即交付入住的，应否视为买受人已经占有房屋？就该问题，此前，我们推送过一篇文章《法院查封时房屋未竣工验收合格的，购房人能否排除执行？》，该篇文章主要讨论最高法院认为购房人无权排除执行的裁判观点。鉴于最高法院对这一问题存在不同意见，本篇文章将从“房屋未竣工验收即交房不影响占有，购房人有权排除执行”这一最高法院裁判观点出发，有针对性地讨论这一问题。

　　（1）房屋交付不符合法律规定，不影响事实占有的认定。虽然根据房屋买卖双方合同约定及《中华人民共和国建筑法》的规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。竣工验收是商品房交付使用的前提条件，出卖方在案涉房屋所在工程竣工验收前向购房人交付房屋钥匙，不符合法律规定。作为房屋买受人，在购买的商品房没有办理竣工验收手续的情形下接收房屋，对之后可能产生的质量责任及使用风险依法可能处于不利的法律地位，但不能据此否定在法院查封前房屋出售方已向买受人交付了房屋钥匙、买受人已实际占有案涉房屋的事实，不足以因此认定占有案涉房屋不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定。因此，即使是案涉房屋处于停工闲置烂尾状态，在购房人实际居住使用的情况下，亦不影响买受人实际占有使用。

　　（2）法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。在我国现有法律及司法实践体系下，将占有转移界定为事实行为，即人对物管领控制的事实行为，非法律行为。例如，占有行为或者说占有事实的成立，不要求占有人必须具备民事行为能力；即使是无权占有，也受法律保护。占有包括直接占有和间接占有，直接占有系占有人直接对物进行事实上的管领和控制，间接占有是指虽未直接占有物，但依据一定的法律关系（占有媒介关系）而对于直接占有人享有返还占有请求权，从而通过直接占有人间接管领和控制该物。间接占有虽非占有人对于物为事实上的管领，但是间接占有这种观念上的占有与直接占有具有同等的保护价值，受我国法律保护。

　　（2）房屋未经竣工验收，不属于合法占有。该种裁判观点的内在逻辑为：一般而言，即使在买受人向法庭提交了物业公司出具的入住流转单、钥匙等证据试图证明其已合法占有涉案不动产的情况下，法院通常会进一步审查证据是否真实或者根据当事人申请对涉案不动产进行现场勘验，以调查涉案不动产是否被实际使用。在法院查封案涉不动产前未经竣工验收的，根据《建筑法》第六十一条第二款明确规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，认为即使买受人主张涉案房屋已经交付使用，但是该等“交付”显然违反了法律的强制性规定，不具有合法性。买受人对案涉房屋事实上的占有、使用，不能等同于合法占有。根据《建筑法》第六十一条第二款，以及《建设工程质量管理条例》第十六条第三款“建设工程经验收合格的，方可交付使用”之规定，房屋作为建设工程只有经过竣工验收合格才能交付使用。因此，出卖人应履行向买房人交付竣工验收合格的房屋这一法定义务。否则，即构成违法交付。而购房人基于违法交付所占有的房屋，不是合法占有。

　　关于是否在查封之前已合法占有的问题。本案中，二审法院根据查明的卷帘门收款收据以及证人证言等在案证据，以及包洪根确认在查封前已实际向购房者交付了钥匙的事实，认定宏昊公司于司法查封之前已将案涉房屋钥匙正式交付曲国林，曲国林采取了安装卷帘门进行简单装修及张贴出租信息等行为表明占有，并据此认定曲国林在查封前对案涉房屋已实施了有效控制，有事实依据。合同法及相关法律法规均明确规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。竣工验收依法应是商品房交付使用的前提条件。宏昊公司在案涉房屋所在工程竣工验收前向购房人交付房屋钥匙，不符合法律规定。作为房屋买受人的曲国林，在购买的商品房没有办理竣工验收手续的情形下接收房屋，对之后可能产生的质量责任及使用风险依法可能处于不利的法律地位，但不能据此否定在法院查封前房屋出售方已向曲国林交付了房屋钥匙、曲国林已实际占有案涉房屋的事实，不足以因此认定占有案涉房屋不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定。首钢公司提出的曲国林在起诉状中所述“2012年7月6日交付”及案涉《小区住宅安置单》中明确注明“2012年9月1日之后到物业办理正式入住手续”等事实，均无法反驳二审基于审查采信的证据形成的证据链对曲国林实际占有房屋时间的事实认定。

　　最高法院认为，本案中，从刘拖秀提交的物业费交纳凭证来看，其开始交纳案涉商铺物业费的时间为2016年1月。刘拖秀提交中赢公司向榆林市中鼎物业服务有限公司出具的《承诺书》和榆林市中鼎物业服务有限公司出具的两份说明，用以证明其在案涉商铺被查封之前占有案涉房屋。对此，本院认为，2015年4月17日中赢公司向榆林市中鼎物业服务有限公司出具的《承诺书》中仅表明2015年4月30日前物业费由其承担，并未表明商铺产权人系刘拖秀。从中赢公司的《承诺书》不能看出中赢公司是基于其系未售商铺的权利人身份交纳物业费还是基于其与商铺产权人之间的约定承担物业费。榆林市中鼎物业服务有限公司出具的两份说明，属于该公司的主观描述，无出具说明的相关人员签字且出具说明的人员未出庭作证，在无其他证据印证的情况下，其内容的真实性不能确认。因此，现有证据只能证明案涉商铺被查封前物业费系由中赢公司承担。

　　最高法院认为，原审中，王世永提交了大同市桐城物业管理有限责任公司出具的入住流转单试图证明其已合法占有涉案不动产。事实上，李昆提交的证据足以证明东小城项目的物业管理公司为大同市东小城物业管理公司而非桐城物业公司，桐城物业公司从未为东小城项目提供过物业管理服务，而东小城物业公司从未为任何业主办理入住手续。王世永提交的入住流转单系深特房地产公司伪造的，根本不具有真实性。而且，一审法院曾对涉案不动产进行现场勘验，涉案不动产根本没有被实际使用。另外，东小城项目至今未经竣工验收，《建筑法》第六十一条第二款明确规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”王世永和深特房地产公司一再主张涉案房屋已经交付使用，但是该等“交付”显然违反了法律的强制性规定，不具有合法性。